Реализация крестьянско-фермерскими хозяйствами возможности приобретения неиспользуемого имущества, в том числе находящегося на балансе сельскохозяйственных организаций

29.08.2019

1. Как узнать, какие неиспользуемые объекты сейчас есть в наличии и где они расположены?

Неиспользуемые объекты могут быть государственной и частной формы собственности. Все организации, как государственной, так и частной формы собственности, подают информацию о количестве таких объектов в Комитеты государственного имущества соответствующего облисполкома, которая размещается на их интернет-сайтах. Сводная информация о таких объектах находится на сайте Госкомимущества, который расположен по адресу www.gki.gov.by.

Таким образом, фермер может обратиться в Комитет государственного имущества облисполкома и получить информацию, которую предоставили относящиеся к определенной территории организации, в том числе сельскохозяйственные.

Также на сайтах облисполкомов и Госкомимущества можно найти информацию о сроках проведения аукционов по продаже неиспользуемых объектов государственной формы собственности и начальной цене их продажи.

2. Как регламентируется продажа или сдача в аренду объекта?

Если имущество государственное, порядок продажи и сдачи в аренду, в настоящее время, регламентируется Указом Президента от 4 июля 2012 г. № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом».

В зависимости от вида собственности: республиканской или коммунальной — решение о продаже принимается республиканскими органами управления или местным исполкомом.

Если объект, который находится в республиканской собственности, стоит более 10 тыс. базовых величин, то решение о продаже объекта принимает Совет Министров Республики Беларусь (путем принятия постановления). Если стоимость ниже, достаточно приказа соответствующего госоргана, согласованного с Госкомимуществом. Стоимость подтверждается Комитетом государственного имущества соответствующего облисполкома.

Передачу в аренду республиканские и коммунальные организации решают сами по согласованию соответственно с органом госуправления или исполкомом.

Что касается частного имущества, которое находится на балансе акционерных обществ, сельскохозяйственных производственных кооперативов и частных унитарных предприятий, то тут все решается самой организацией. Проще всего обратиться напрямую к директору, который может согласовать продажу или передачу объекта в аренду с наблюдательным советом организации.

3. Обязательно ли проводить аукцион?

Если имущество государственное, аукцион обязателен. Однако есть случаи, когда фермер арендует помещение или постройку уже более трех лет, и тогда торги можно не проводить — возможна просто прямая продажа.

4. Может ли фермер сам инициировать аукцион?

Конечно. Требуется только подать в адрес организации на балансе которой находится имущество заявление вида: «Прошу организовать аукцион по продаже такого-то имущества в связи с тем, что я заинтересован в его приобретении…».

5. Кто и как проводит аукционы?

В случае продажи госсобственности на аукционе есть постановление Совета Министров от 12 июля 2013 г. № 609 «Об утверждении Положения о порядке организации и проведения аукционов по продаже отдельных объектов, находящихся в государственной собственности». Как правило, аукционы проводятся Комитетами государственного имущества облисполкомов.

В случае если неиспользуемой недвижимостью владеет частное предприятие, также могут организовываться аукционы по аналогии с продажей гособъектов. Собственник может разработать аналогичное постановление внутри своей организации и затем утвердить его общим собранием акционеров. Но как правило, организации обращаются в Комитет государственного имущества соответствующего облисполкома и все вопросы с документами решают профессионалы. При этом с комитетом заключается договор об оплате услуг, и далее организовывается аукцион, но по частному имуществу.

6. Может ли фермер принять участие в аукционе, если тот проводится в другом районе или области?

Безусловно. В любой точке Беларуси можно приобрести объект, если устраивает логистика и цена.

7. Что делать, если в аукционе, кроме фермера, никто больше не хочет участвовать?

Надо понимать, что аукцион организовывается в любом случае. Если на имущество находится только один покупатель, аукцион признается несостоявшимся. Затем вопрос рассматривается снова, и фермер имеет право приобрести выставленное на аукцион имущество по цене на 5 % выше стартовой.

8. Кто устанавливает стартовую цену на объект? Может ли фермер повлиять на ее формирование?

Фермер повлиять не может. В случае государственного имущества цена устанавливается как внутренняя оценочная стоимость, формируемая в организации, которая затем подтверждается Комитетом государственного имущества облисполкома. Формируется оценочная стоимость исходя из данных бухгалтерского учета. Существует приказ Государственного комитета по имуществу от 13 января 2017 г. № 6 «Об утверждении технического кодекса установившейся практики», в котором четко и подробно определено, как формировать оценочную стоимость.

Что касается частной организации, то она может либо формировать стартовую стоимость по аналогии с государственной, либо устанавливать цену исходя из экономической обоснованности (т. е. чтобы продажа не повлекла убытки и не была ниже балансовой стоимости). Если технические характеристики объекта не соответствуют его стоимости, частная организация может снизить стоимость.

9. Что такое аукцион с начальной ценой, равной одной базовой величине?

При продаже государственного имущества окончательная цена объекта формируется по результатам аукциона. Однако бывает, что объект, выставленный на аукцион по оценочной стоимости, не находит покупателя. Тогда аукцион признается несостоявшимся. Затем цена понижается на 20 %, после чего объект снова выставляется на торги. Если и в этом случае продажи не происходит, цена снижается на 50 %, затем — на 80 %. Если же и по минимальным расценкам продать объект не удалось, то на пятом по счету аукционе стартовая цена определяется как 1 базовая величина.

10. Что такое аренда с правом выкупа?

Если фермер три года арендует объект, он вправе заявить о желании его приобрести и имеет преимущественное право выкупить объект по рыночной стоимости. Аукцион в таком случае не проводится. Заявление арендатора рассматривается государственной организацией на предмет целесообразности продажи имущества и организация формирует свое предложение и направляет в государственный орган для принятия решения.

Что касается частных компаний, то они могут действовать по аналогии с государственными или не ждать три года и просто продать объект арендатору.

11. Что можно делать с приобретенным объектом (ремонтировать, перепрофилировать)?

С объектом можно делать все, что не запрещено законодательством. При этом улучшения будут включаться в стоимость. Однако здесь есть нюанс: если фермер приобретает объект госимущества на аукционе с начальной ценой, равной одна базовая величина, то в договоре устанавливаются условия использования объекта для какой-то определенной деятельности на определенный срок.

Если говорить о частном имуществе, то в договоре купли-продажи также бывают какие-то условия. Например, указывается, что нельзя сносить, а надо использовать под производственную деятельность. Но как правило, больших ограничений на использование имущества в договорах купли-продажи нет.

12. Как быть, если часть объекта задействована в производстве?

Предположим, что на предприятии произошла модернизация, в результате которой высвободилась часть площадей. Если производственный процесс не позволяет их задействовать в силу норм безопасности, санитарии или других причин, то они так и будут пустовать. Такие площади не продаются.

13. Если объект передается в аренду, кто устанавливает арендные ставки? Каков их размер?

Все, что касается государственного имущества, регламентируется Указом Президента от 29 марта 2012 г. № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом».

По частному имуществу либо применяются аналогичные механизмы, либо утверждается свой вариант. Исключение составляют лишь торговые места, аренда которых также регулируется Указом № 150.

Справочно. С 15 ноября 2019 г. вступит в силу Указ Президента Республики Беларусь от 10 мая 2019 г. № 169 «О распоряжении государственным имуществом», в соответствии с которым претерпят незначительные изменения ответы на вопросы 1–13.

14. Может ли фермер взять в аренду сельскохозяйственное предприятие.

Может, если сельскохозяйственная организация включена в перечень неплатежеспособных сельскохозяйственных организаций, подлежащих финансовому оздоровлению, утвержденный облисполкомом в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 2 октября 2018 г. № 399 «О финансовом оздоровлении сельскохозяйственных организаций».

Заявление с предложением о сдаче предприятия в аренду необходимо направлять в сельскохозяйственную организацию.

В зависимости от формы собственности:

• республиканская сельскохозяйственная организация либо хозяйственное общество с долей Республики Беларусь будет действовать в соответствии с Положением о сдаче в аренду, в том числе с правом последующего выкупа предприятия как имущественного комплекса сельскохозяйственной организации по результатам реализации бизнес-плана по ее финансовому оздоровлению, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 18 марта 2019 г. № 167 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 2 октября 2018 г. № 399»;
• коммунальная сельскохозяйственная организация либо хозяйственное общество с долей административно-территориальной единицы будет действовать в соответствии с порядком, установленным соответствующим местным Советом депутатов.

Размер годовой арендной платы будет составлять 5 процентов от балансовой стоимости имущества, включенного в имущественный комплекс, но не менее 500 базовых величин на 31 декабря года, предшествующего году, в котором принимается решение о сдаче в аренду.

Имущественные комплексы названных сельскохозяйственных организаций, при исполнении арендатором бизнес-плана и условий договора аренды имущественного комплекса, по решению Президента Республики Беларусь могут быть проданы ему путем прямой продажи.

В ином случае, сельскохозяйственные организации, включенные в вышеназванный перечень, могут быть проданы только на аукционе (конкурсе). Начальная стоимость продажи имущественного комплекса может быть как рыночной, так и оценочной сниженной на 20, 50 и 80 процентов, в зависимости от наличия убытков в сельхозорганизации за последние три года. Решение о выборе начальной стоимости продажи осуществляется республиканскими органами управления или местным исполкомом в зависимости от вида собственности сельскохозяйственной организации.